세인트 조(St. Joe)가 모든 실린더에서 총격을 가하고 있습니다(NYSE:JOE)

게티 이미지를 통한 WanderDrone/iStock

나는 이전에 The St. Joe Company(NYSE:JOE)에 관해 두 개의 낙관적인 기사를 썼습니다.

첫째로, 2021년 9월에, 둘째로 지난 가을에 주가가 36달러에 거래될 때 낙관적인 기사를 썼습니다. 마지막 기사 이후 주가는 61달러 이상으로 급등했습니다. 나의 낙관에도 불구하고, 나는 1년도 안 되어 70%의 수익률을 올린 것에 다소 충격을 받았습니다. 많은 사람들과 마찬가지로, 저는 모기지 금리 상승 궤적을 고려할 때 약간의 부동산 둔화를 예상하고 있었습니다.

저는 2분기 실적을 검토하고 현재 주가가 완전히 평가되었는지 아니면 앞으로 더 많은 상승 여력이 있는지 판단하고 싶었습니다.

St. Joe Company는 이해하기 다소 까다로운 사업을 갖고 있습니다. 이러한 이유로 20년 넘게 공매도자들의 초점이 되어 왔습니다. 가장 최근에 Hedgeye는 JOE의 주가가 35~40% 하락했다고 발표했습니다.

수년에 걸쳐 JOE는 토지 은행에서 여러 합작 투자를 통해 부동산 개발업체로 변모했습니다. 회사는 169,000에이커 이상의 토지를 소유하고 있으며 그 중 86%가 Walton, Gulf 및 Bay 카운티에 있습니다. 아래 지도에서 볼 수 있듯이 대부분의 면적은 데스틴과 플로리다주 파나마시티 사이에 있습니다.

조 프레젠테이션 2023

St. Joe 운영은 (1) 주거용, (2) 숙박업, (3) 상업용의 세 가지 부문으로 보고됩니다.

첫째, 주거 부문에서 JOE는 주택 건설업자와 소비자에게 주택 부지와 토지를 개발하고 판매합니다.

둘째, Hospitality 부문은 호텔, 골프장을 개발 및 소유하고 프라이빗 멤버십 클럽을 운영합니다.

마지막으로 상업 부문은 주로 상업용 부동산 임대에 종사하고 있습니다.

주거 및 숙박 부문의 2분기 결과를 살펴보겠습니다. 현재로서는 밸류에이션 측면에서 바늘을 움직이기에는 상업 부문이 너무 작습니다.

2분기 재무 결과는 엄청났으며, 출시 직후 주가가 20% 이상 급등했습니다.

세인트조 주식 차트

주거 부문은 2022년보다 더 많은 부지를 판매하고 해당 부지를 더 높은 가격에 판매함으로써 이익을 얻었습니다.

회사는 2022년 2분기에 231개의 홈 사이트를 판매한 것에 비해 2023년 2분기에는 300개의 홈 사이트를 판매했습니다. 또한 300개의 홈 사이트 판매는 10개의 다른 커뮤니티에 걸쳐 다양화되었습니다. 주택당 평균 기본 수익은 2022년 2분기 83,000달러에 비해 153,000달러로 증가했습니다.

주택 시장의 신규 주택 부문은 지난 18개월 동안 호황을 누리고 있습니다. 8%에 접근하는 모기지 금리는 기존 주택 소유자가 3% 이하의 낮은 모기지 금리를 팔거나 포기하기를 원하지 않기 때문에 2차 시장을 동결시킨 것으로 보입니다. 결과적으로 이로 인해 주택 수요가 신규 건설 쪽으로 많이 밀려난 것으로 보입니다. 전체 주택 건설 부문은 2023년에 가장 강력한 성과를 거두었습니다.

Refinitive, 로이터

다행스럽게도 JOE는 여전히 계약 중인 주택의 밀린 물량을 많이 보유하고 있습니다.

2023년 6월 30일을 기준으로 JOE는 주택 당 평균 가격이 $87,000인 1,825개의 주거용 주택을 계약했습니다. 작년에 JOE는 주택당 약 $77,000에 2,172개의 주거용 주택을 계약했습니다. 이러한 로트 판매는 마진 60%의 고마진 판매라는 점을 항상 염두에 두는 것이 중요합니다.

게다가 JOE는 다양한 개발 단계에서 토지에 대한 대규모 장기 파이프라인을 보유하고 있습니다. 파이프라인에는 23,127개의 로트가 있으며 향후 7~8년 동안 꾸준한 판매를 보장할 것입니다.

세인트 조 프레젠테이션 2023

주거지 매매는 지난 12개월 동안 호황을 누리고 있으며 단기적으로 수요 약세는 없을 것으로 보입니다.

2분기 환대 수익은 2,960만 달러에서 52% 증가한 4,510만 달러로 분기별 기록을 세웠습니다.

아래에서 볼 수 있듯이 JOE는 2023년 이후에 계획된 막대한 자산 파이프라인을 보유하고 있습니다.

세인트 조 프레젠테이션 2023

2020년 이후 JOE 부동산에서 얼마나 많은 개발이 이루어졌는지 주목하는 것이 중요합니다. 2020년 초 JOE 단지에는 방문객을 위한 호텔 객실이 71개에 불과했습니다. 현재 1,177개가 넘는 호텔 객실이 있습니다. 2023년에만 646개 객실을 갖춘 호텔 5개가 문을 열었다. 물론 이러한 모든 개발과 새로 발견된 편의 시설은 나머지 건물 부지의 가치를 높이고 이것이 최근 몇 년 동안 토지 가치가 급격히 상승한 이유 중 하나입니다.